Ação Contra Construtora por Defeitos na Obra

11 de fevereiro de 2025 |Advogado do Consumidor | Allef Fellisfan

A aquisição de um imóvel é um sonho para muitas pessoas, mas esse sonho pode se transformar em um pesadelo quando a obra apresenta defeitos estruturais, falhas no acabamento ou outros problemas que comprometem sua qualidade.

Esses problemas podem causar prejuízos financeiros e até colocar em risco a segurança dos moradores. Para proteger o consumidor, a legislação brasileira oferece ferramentas legais que permitem buscar reparação por danos causados por construtoras.

Neste artigo, vamos explorar as principais informações sobre o tema, incluindo quando processar uma construtora, os prazos prescricionais e as responsabilidades legais das empresas no setor imobiliário.

Quando posso processar uma construtora?

Você pode processar uma construtora sempre que identificar defeitos na obra que prejudiquem a segurança, a habitabilidade ou o conforto do imóvel. Esses defeitos podem ser classificados como:

Vícios aparentes: São defeitos visíveis, como rachaduras, pisos mal colocados, infiltrações ou problemas de pintura. Eles podem ser detectados durante a vistoria ou logo após a entrega do imóvel.

Vícios ocultos: São defeitos que se manifestam com o tempo, como problemas estruturais, falhas na impermeabilização ou infiltrações que surgem gradativamente.

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o comprador tem direito à reparação de danos ou à indenização por prejuízos causados por vícios na obra. Além disso, o Código Civil estipula um prazo de garantia de cinco anos para problemas que comprometam a solidez e segurança do imóvel. Os motivos mais comuns para processar uma construtora incluem:

- Descumprimento de prazos para entrega do imóvel.
- Defeitos estruturais ou estéticos que comprometem a qualidade da obra.
- Falhas no cumprimento das especificações contratuais.
- Problemas que afetam a segurança ou a funcionalidade do imóvel.

Em todos esses casos, o consumidor pode buscar a reparação judicial, solicitando indenização ou execução dos reparos necessários.

Como entrar com uma ação contra uma construtora?

Iniciar uma ação contra uma construtora requer a reunião de provas e a observância de procedimentos legais específicos. Veja o passo a passo:

Identifique os problemas: Liste todos os defeitos identificados no imóvel, sejam eles estruturais, estéticos ou funcionais. Fotografias e vídeos são fundamentais para documentar os danos.

Reúna os documentos: Separe o contrato de compra e venda, notas fiscais, comprovantes de pagamento, manuais do imóvel e qualquer comunicação com a construtora, como e-mails ou mensagens.

Contrate um profissional técnico: Solicite um laudo técnico elaborado por um engenheiro ou arquiteto, detalhando os defeitos encontrados e as suas possíveis causas. Esse documento será uma das principais provas no processo judicial.

Formalize reclamações: Antes de ingressar na justiça, tente resolver o problema diretamente com a construtora. Envie notificações formais e guarde os protocolos como prova de sua tentativa de solução amigável.

Busque assistência jurídica: Um advogado especializado em direito imobiliário pode analisar a situação e preparar a ação judicial, indicando a melhor estratégia para o caso.

A ação pode incluir pedidos de indenização por danos materiais e morais, execução dos reparos ou até mesmo a rescisão do contrato, dependendo da gravidade dos problemas e dos prejuízos causados.

Qual é o prazo decadencial e prescricional da ação para se obter do construtor indenização por defeitos na obra?

O prazo para ingressar com uma ação contra a construtora varia de acordo com o tipo de defeito e o momento em que ele foi identificado:

Vícios aparentes: O prazo para reclamar é de até 90 dias após a entrega do imóvel, conforme estipulado pelo Código de Defesa do Consumidor.

Vícios ocultos: O prazo de 90 dias começa a contar a partir do momento em que o defeito é descoberto, desde que esteja dentro do período de garantia de cinco anos previsto no Código Civil.

Problemas estruturais graves: Para defeitos que afetam a solidez e a segurança do imóvel, a construtora é responsável por repará-los durante o período de garantia de cinco anos.

Além desses prazos, o consumidor deve observar o prazo geral de prescrição para ingressar com uma ação judicial. Segundo o Código Civil, o prazo prescricional para pleitear indenização é de dez anos (AgInt no AREsp nº 2.092.461/SP), mas é recomendável agir o quanto antes para evitar complicações legais e garantir o direito à reparação.

Ou seja, o prazo de 5 anos previsto no caput do art. 618 do CC/2002 é de garantia, não se tratando de prazo prescricional ou decadencial.

Registre-se que o prazo de 180 dias previsto no parágrafo único desse dispositivo legal tem natureza decadencial, mas se refere apenas ao direito de o comitente pleitear a rescisão contratual ou o abatimento no preço, permanecendo, fora desse prazo, a pretensão de indenização, veiculada em ação condenatória, sujeita a prazo prescricional.

Em síntese, sob a regência do Código Civil/2002, se o comitente constatar o vício da obra dentro do prazo quinquenal de garantia, poderá, a contar do aparecimento da falha construtiva:

i) redibir o contrato ou pleitear abatimento no preço, no prazo decadencial de 180 dias;
ii) pleitear indenização por perdas e danos, no prazo prescricional de 10 anos.

Assim, tratando-se de prescrição, a alegação de agravante de que, após os 5 anos de garantia, o construtor se libera de suas responsabilidades contratuais estabelecidas, está em contrariedade à jurisprudência desta Corte, firmada no sentido de que a pretensão de natureza indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrentes dos vícios do imóvel não se submete à incidência de prazo decadencial, mas sim de prazo prescricional decenal.

Qual é a responsabilidade da construtora pela obra?

A construtora tem uma série de responsabilidades legais relacionadas à qualidade, segurança e cumprimento das especificações do imóvel. Essas responsabilidades incluem:

Entrega conforme o contrato: O imóvel deve ser entregue no prazo estipulado, atendendo às especificações contratuais e normas técnicas aplicáveis.

Garantia da qualidade: O imóvel precisa estar em conformidade com os padrões de qualidade prometidos, sem defeitos que comprometam sua habitabilidade ou segurança.

Responsabilidade pelos reparos: Durante o período de garantia, a construtora deve realizar os reparos necessários sem custo adicional ao consumidor.

Cumprimento das normas técnicas: A obra deve seguir todas as normas de segurança e construção estabelecidas pelos órgãos reguladores.

Atendimento ao consumidor: A construtora deve prestar suporte eficiente para solucionar problemas e atender às reclamações dos compradores.

Caso a construtora não cumpra suas obrigações, o consumidor pode buscar reparação na justiça.

Como garantir seus direitos em casos de defeitos na obra?

Para garantir seus direitos em casos de defeitos na obra, é importante adotar as seguintes medidas:

Realize vistorias regulares: Verifique o imóvel antes da entrega e durante o período de garantia, identificando eventuais problemas.

Formalize reclamações: Envie notificações por escrito à construtora, descrevendo os problemas e solicitando soluções.

Busque orientação especializada: Um advogado especializado em direito imobiliário pode ajudar a identificar as melhores estratégias para resolver o problema.

Aja rapidamente: Respeite os prazos legais para registrar reclamações e ingressar com ações judiciais.

Conclusão

Defeitos na obra podem causar grandes transtornos, mas os consumidores têm direitos garantidos pela legislação para buscar reparação. Desde a identificação dos problemas até o ingresso na justiça, é essencial reunir provas, respeitar os prazos legais e contar com assistência jurídica especializada.

Entrar com uma ação contra a construtora pode resultar em indenizações, reparos ou até mesmo a rescisão do contrato, dependendo da gravidade dos defeitos e dos prejuízos causados. Agir de forma rápida e assertiva é a melhor forma de assegurar seus direitos e minimizar os impactos negativos.